Tài nguyên đất

Tháo vòng luẩn quẩn sổ đỏ và giấy phép xây dựng
2017-07-22 10:35:39

 Việc quy định cụ thể các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP sẽ giải quyết được vòng luẩn quẩn do có sự hiểu và vận dụng quy định khác nhau giữa Luật Xây dựng và Luật Đất đai - có sổ đỏ mới được cấp Giấy phép xây dựng, có Giấy phép xây dựng mới được cấp sổ đỏ.

 

Có hiệu lực từ ngày 25/6, Nghị định số 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong việc cấp giấy phép xây dựng.

Bên cạnh những nguyên nhân như quy hoạch chi tiết xây dựng chưa được phủ kín, các quy định của các pháp luật khác nhau chưa được đồng bộ thì một nguyên nhân quan trọng, gây nhiều khó khăn cho cả cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng và chủ đầu tư khi thực hiện thủ tục hành chính là quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.

Cơ quan cấp giấy phép rất khó xác định loại giấy tờ nào là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là các loại giấy tờ về đất đai được cấp trong thời kỳ chế độ cũ; các quyết định giao đất để thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng không phải hoặc chưa thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các loại giấy tờ đủ điều kiện để xem xét cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính hoặc chưa thực hiện xong đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, nhưng thực tế có nhu cầu đầu tư xây dựng mới, mở rộng, sửa chữa, cải tạo để sản xuất kinh doanh hoặc cải thiện điều kiện sống hoặc thực hiện song song các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thủ tục về đầu tư xây dựng bảo đảm tiến độ của dự án.

Ngoài ra là một số loại công trình đặc thù sử dụng diện tích đất rất nhỏ, được xây dựng ở khu vực không thuộc đất dành cho xây dựng, không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất như công trình biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng ten...

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng.

Theo Nghị định này, các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng được chia thành 4 nhóm.

Giấy chứng nhận về nhà, đất các thời kỳ

Đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (sổ hồng) được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, cụ thể:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai ban hành các thời kỳ (1987, 1993, 2011, 2013).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định tại Pháp lệnh nhà ở 1991; Luật Nhà ở 2005; các Nghị định: 81/2001/NĐ-CP, 95/2005/NĐ-CP, 90/2006/NĐ-CP, 51/2009/NĐ-CP và Điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.

Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để cấp phép xây dựng

Nhóm giấy tờ thứ hai là các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP nhưng chủ đầu tư chưa được cấp hoặc chưa làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, các loại giấy tờ này gồm: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn li